재개발 재건축에 관하여 다양한 인터넷 정보를 통해서 요약을 해봅니다.
일단 개인적으로 가입된 카페의 글을 일부 퍼오고 다수의 의견을 함께 정리해 보았습니다.
재개발 재건축 투자자가 알아야 할 것들 50가지
1. 재개발 재건축은 조합원들이 보유한 토지를 일반분양자들에게 매각한 돈으로 건물을 짓는 사업이다.
2. 재개발 재건축의 경제성은 일반분양가와 인허가 속도에 달려 있다.
3. 재개발 재건축 인허가 속도는 인허가권자에게 달려 있다.
4. 진행하고자 하는 재개발 재건축이 인허가권자의 입장과 불일치하면 능동적으로 행동할 필요가 있다.
5. 규제는 영원하지 않지만 더욱 강화될 가능성도 있다.
6. 인허가에서 법적 상한에 걸려 얻을것이 없다면 투자자는 고려해야 한다.(안 하는게 낫다)
7. 얻기만 하는 협상은 없다. 내가 꼭 필요한 것이 있다면 상대방이 원하는 것을 내주어야만 한다.
8. 시간은 재개발 재건축 조합의 편이 아니다. 속도가 생명이다.
9. 재개발 재건축 사업을 추진하기 좋은 시기는 주택가격이 하락하는 침체기다.
10. 주택경기 침체기에는 공급도 없고 인허가도 쉽다.
11. 현 시점의 재개발 재건축 사업장들은 최대한 빠르게 인허가를 진행해야 한다.
12. 주택경기가 침체되는 경우 분상제(분양가상한제)가 풀릴 가능성이 있으니 관리처분 인가 직전에서 기다리는 게 좋은 전략이다. 단, 수도권은 분상제를 항상 생각해야 할 것이다.
13. 재개발 재건축의 경제성 중 가장 중요한 일반분양은 조합원들이 부담하는 사업비를 충당하는 가장 중요한 수입이다.
14. 재개발 재건축 사업의 수익성은 총 사업비 중에서 일반분양으로 보전되는 금액이 결정한다.
15. 평당 공사비가 1천만원이라고한다면 34평 아파트 공사비가 3.4억원을 뜻하는 것이 아니다.
16. 공사비는 단순한 산술계산이 아니다.
17. 국평(34평, 84제곱미터) 아파트의 전용면적은 25평, 계약면적은 34평, 공급면적은 약 50평이다.
18. 대한민국 건설사는 절대 손해보지 않는다. 세상에 공짜는 없다.
19. 무상제공은 무상제공이 아니다. 다 사업비에 포함되어 있다.
20. 우리 아파트는 랜드마크니까 특별히 좋은 조건을 주겠지라는 착각은 버려라.
21. 대형 사업장일 수록 평당 공사비는 싸다.
22. 조합원들이 최소한의 지능과 지식은 있어야 돈에 환장한 사람(놈)들이 설치지 못한다.
23. 대부분의 조합장과 임원들은 건설사업과 계약을 제대로 모른다.
24. 재개발 재건축 조합을 상대하는 대기업 건설사들은 산전수전 다 겪은 전문가들이다.
25. 조합이 명백하게 범죄를 저지른 상황이 아니라면 교체하는 건 손해다.
26. 대부분의 비대위(비상대책위원회)는 남이 해먹는것이 배 아픈 쓰레기들이다. 거짓된 비대위 말에 홀려서 1년을 허비하면 강남의 재건축은 최소한 1년에 조합원 1인당 5천만원은 사라진다.
27. 조합원들은 대부분 아무생각이 없다. 조합이 알아서 좋은 계획 세워서 진행해 주길 바란다. 중요한건 속도이다.
28. 정상적인 국가는 2-3%의 인플레이션을 추구한다. 속도가 문제, 빨리 하는게 최상.
29. 따라서 한번 올라간 공사비는 절대 떨어지지 않는다.
30. 특히 한번 올라간 인건비는 절대 하락하지 않는다.
31. 공사비에서 중요한건 공산품인 재료비보다 인건비다.
32. 금융비용을 무시하면 큰 코다친다.
33. 세상은 2차원이 아니라 3차원이다.
34. 바닥 면적을 못늘리면 층고를 높이는 게 진짜 고급화다.
35. 분상제가 있다면 일반분양 개수에 집착하지말고 상가조합원한테라도 입주권을 나눠주고 속도를 높여라.
36. 일반분양자들이야 말로 진정한 프리라이더다.
37. 수영장, 물놀이장 같은 커뮤니티는 대부분의 주민들의 돈으로 일부가 혜택을 누리는 나쁜 시설이다.
38. 커뮤니티가 좋다고 고급주택이 되는게 아니라 살기 좋아야 고급주택이 된다.
39. 이제는 1층에 아파트 분양해서 단지내 동선이 나쁜 아파트는 싸구려 주택이다.(필로티를 활용해라.)
40. 조경에 투자를 아끼지 마라. 조경만큼 중요한 커뮤니티는 없다.
41. 조경에 힘준다고 고가의 나무를 심는건 눈먼 돈 빼먹는 자들한테 좋은 일하는 것이다.
42. 건설사의 조감도와 입찰때의 모습에 속지 마라.
43. 엘리베이터는 삶의 질에 매우 중요하다. 3개 라인에 2개 이상의 대형 엘리베이터는 필수다.
44. 그래도 아직은 정부 눈치를 많이 보는 삼성이 재건축 건설사로는 최고다. 래미안은 일반분양시 유리하기 때문이다.
45. 단열은 중요하고, 한강뷰 아니더라도 기본 거실뷰도 무시할 수 없다.
46. 게스트하우스는 좋지않은 시설이다. 게스트하우스를 없애는 추세를 생각해 보자. 필로티 동선도 중요하다.
47. 재개발 재건축의 땅에서 지하는 아파트의 자산이다. 지하의 면적은 용적률이랑 상관없다. 단지를 입체적으로 생각해라. 다 아파트의 자산이 되고 아파트 가격에 영향을 미친다. 주차장면은 많으면 많을수록 좋다. 남으면 창고로도 변경 가능하다.
48. 소모적 인테리어 자재에 집착하지 마라. 어차피 5년 10년 쓰면 교체해야하는 소모품이다. 유럽산 주방, 이태리 대리석 건설사 마진이나 높지 실생활에서 미치는 영향은 별로 없다. 인테리어는 일반적인 수준보다는 약간 높은 수준이 좋다.
49. 아파트의 전력설비에 투자해라. 전기차가 일반화되고 집안에서 돌아가는 대부분의 물건들은 전기다. 전기 품질이 나쁘면 가전도 빨리 망가진다. 각 세대별로 충분한 전력을 사용할 수 있도록 미래를 준비해야 좋은 아파트다.
50. 조합을 대신하는 용역비 아끼지 마라. 설계와 건설관리에 돈을 충분히 쓰면 시공사들한테 덜 휘둘리고 좀 더 나은 아파트를 지을 수 있다. 시공비는 수천억, 수조 쓰면서 수백억 쓰는 용역비를 아끼면 시공사에 휘둘리게 된다.
출처 : 부동산스터디 카페 및 회원의견 퍼옴
