부동산의 주택은 다주택자, 일시적2주택, 1세대1주택 양도소득세 비과세, 드으이 여러 가지 살펴볼 사항이 많습니다.
그러면 2년 이상 주택을보유하는데 필요한 도움이 되는 규정을 정확히 알아보도록 하겠습니다.
양도소득세 관련 재건축한 주택이나 상속받은 주택 같은 경우 1세대 1주택 비과세 요건을 충족했음에도 이를 알지 못하여 주택 매매 시기를 놓치는 경우가 있습니다.
필요할 때 집을 팔지 못하고 재건축일 또는 상속일로부터 다시 2년을 채우느라 기다리는 경우도 있습니다.
1세대 1주택 비과세 요건 중 보유기간 2년은 어떻게 봐야 할지 다음 사항을 참고하면 매도 의사결정을 하는데 도움이
될 것입니다.
1. 2년 주택 보유기간 기준
1) 일반적인 원칙 : 일반적으로 2년의 기간은 주택의 취득일부터 양도일까지로 봅니다.
- 1세대 1주택 양도소득세 비과세 보유·거주기간 재기산 제도는 폐지 (2022/05/10 이후 양도분부터 적용)
- 취득일 및 양도일의 판정
| - 취득일과 양도일의 원칙은 당해 주택의 대금을 청산한 날 - 대금을 청산하기 전에 소유권 이전등기를 한 경우에는 등기접수일 - 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기접수일 |
※ 공익사업을 위하여 수용되는 경우에는 대금을 청산한 날, 수용의 개시일 또는 소유권이전 등기접수일 중 빠른 날.
단, 소유권에 관한 소송으로 보상금이 공탁된 경우 소유권 관련 소송 판결 확정일
2) 본등기를 하기 전 가등기한 기간이 있는 경우는 보유기간으로 보지 않음.
3) 동일 세대원 간에 소유권 변동이 있는 경우는 세대 전체를 기준으로 2년 이상 보유여부를 판정함.
4) 주택을 배우자에게 증여한 후 배우자가 양도하는 경우는 증여자의 보유기간과 수증자의 보유기간을 합한 기간.
5) 이혼위자료로 주택을 받은 배우자가 그 주택을 양도하는 경우 배우자의 보유기간만 가지고 판단함.
6) 재산분할청구권으로 취득한 주택의 보유기간은 소유권을 이전해 준 다른 이혼자의 당초 부동산 취득일부터 양도일까지의 기간을 합하여 계산.
7) 증여받은 1주택을 이혼 후 양도하는 경우는 증여를 받은 날(증여등기 접수일)부터 보유기간을 계산.
8) 주택을 상속받은 경우 피상속인의 사망일부터 계산.
9) 동일세대원이던 피상속인으로부터 상속받은 주택은 피상속인의 취득일부터 계산.
10) 거주 또는 보유 중에 소실 · 무너짐· 노후 등으로 인해 멸실되어 재건축한 경우
- 멸실된 주택과 재건축한 주택의 보유기간을 통산함. (20세대 미만 임의 재건축 공사기간은 포함하지 않는다).
- 주택면적이 증가한 경우 보유기간 계산과는 무관.
- 부수토지 면적이 증가한 경우 종전 주택의 부수토지 면적을 초과하는 부분은 신축일로부터 2년이 경과해야 함.
11) 보유하던 주택이 정비법에 의한 재개발·재건축으로 완공된 경우는 종전주택의 보유기간, 공사기간, 재개발·재건축 후의 보유기간을 통산함. (재개발·재건축 공사기간을 포함).
2. 2년이상 보유 안 해도 비과세 적용
1) 1년 이상 거주한 주택을 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 기타 부득이한 사유로 양도하는 경우
| <보유기간 특례요건> • 해당 주택에서 1년 이상 거주할 것 • 세대 전원이 다른 시·군으로 거주 이전할 것 • 양도일 현재 부득이한 사유가 발생할 것 • 부득이한 사유가 다음 중 하나에 해당할 것 - 교육법에 의한 학교에의 취학(초등학교·중학교는 제외) - 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편 - 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양 - 「학교폭력예방 및 대책에 관한 법률」에 따른 학교폭력대책자치 위원회가 피해학생에게 전학이 필요하다고 인정하는 경우 (강제전학을 가는 가해자는 제외) |
※ 부득이한 사유로 주택을 양도하는 경우에도 반드시 1년 이상을 거주한 후에 양도해야 비과세 적용을 받을 수 있음.
2) 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우와 1년이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로
세대전원이 출국하는 경우
출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국 후 2년 이내에 양도하면 보유기간에 관계없이 비과세
해외이주신고확인서를 교부받은 경우에는 발행일로부터 1년 내에 출국하면서 출국 전에 다른 주택을 취득하지 않을 조건으로 주택을 양도하는 경우 비과세
3) 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우 임대주택의 임차일부터 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주한 기간이 5년 이상인 경우에는 보유기간에 제한 없이 비과세
4) 주택 및 그 부수토지(사업인정고시일 전 취득분에 한함)의 전부 또는 일부가 공취법에 의한 보상으로 협의매수·수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우에는 보유 기간 및 거주기간에 관계없이 양도소득세가 비과세
협의양도 또는 수용일로부터 5년 이내에 양도하는 잔존주택 및 그 부수토지도 비과세
※ 공취법 : 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률
5) 1세대가 소유한 1주택이 재개발·재건축사업시행으로 사업기간 중에 다른 주택(대체주택)을 취득하여 거주하다가 재개발·재건축 완공된 주택으로 이사하게 되어 대체주택을 양도하는 경우 비과세
| <비과세 요건> • 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 1년 이상 거주 • 재개발·재건축주택 완공 전 또는 완공 후 3년 이내에 대체주택 양도 • 완공 후 3년 이내 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사하고 1년 이상 계속하여 거주 (다만, 취학, 근무상 형편, 질병요양 등의 경우는 세대원 일부가 이사하지 않더라도 가능) |
이와 같이 양도소득세 비과세요건 중 2년 이상 보유에 대한 부분을 알아보았습니다.
다양한 방법으로 절세하는 방법이 있기 때문에 주택을 양도할 때는 상황에 따라서 좋은 결과를 가져갈 수 있습니다.
꼭 전문가와 상담하여 사후 추징되지 않도록 하시기 바랍니다.
-알쓸잡팁-
