일반적으로 개인인 사업자등록을 할 때는 사업장에 대하여 임대차계약을 하고 그 계약서를 첨부하여 사업자등록을 합니다.
이때 임대차계약을 부동산 중개사무소를 통해서 할 경우 사업자등록을하고 확정일자를 받도록 설명을 받습니다.
그래서 사업장을 임차한 경우에는 확정일자를 받아 놓는 것이 중요 합니다.
그 이유에 대하여 알아보도록 하겠습니다.
1. 상가건물임대차보호법 적용
상가임대차보호법의 적용은 상가건물을 빌린 모든 임차인에 대하여 적용하는 것이 아닙니다.
환산보증금(보증금+월세의 보증금 환산액)이 지역별로 다음 금액 이하인 경우에만 적용합니다.
환산보증금은 일반적으로 보증금에 월세를 합한 금액인데 월세를 보증금으로 환산한 금액을 합한 금액입니다.
| 환산보증금 = 보증금 + 월세 x 100 |
임차인이 상가임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 건물의 인도와 사업자등록이 반드시 되어 있어야 하며, 확정일자를 받아야 하는 경우가 있습니다.
1) 임차인이 보호받는 사항
● 대항력이 생긴다.
건물의 소유권이 제3자에게 이전되는 경우에도 건물(상가, 등)을 인도받아 사업자등록을 마친 임차인은 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있다. (확정일자가 없어도 됨)
● 보증금을 우선변제받을 권리가 있다.
건물을 인도받아 사업자등록을 마치고 확정일자를 받은 임차인은 경매 또는 공매 시 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다. (확정일자를 받아야 함)
● 소액임차인은 최우선변제권이 있다.
환산보증금이 일정액 이하인 소액임차인이 사업자등록을 마친 경우 (대항력 요건을 갖춘 경우)에는 건물이 경매로 넘어가는 경우에도 경매가액의 1/2 범위 내에서 다른 권리자보다 최우선하여 보증금의 일정액을 변제받을 수 있다.
최우선변제를 받을 수 있는 소액임차인 및 보증금의 한도는 다음과 같다.
● 10년 범위 내에서 계약갱신요구권이 생긴다.
임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 계약갱신을 요구하면 정당한 사유 없이 임대인은 이를 거절하지 못하므로 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않은 범위에서 이전 임대차 기간과 동일하게 임대차기간을 갱신할 수 있다.
● 지나친 임대료 인상이 억제된다.
임대료인상 한도가 5%로 제한되며, 보증금을 월세로 전환할 때 전환율도 연 12% 이내로 제한된다.
2) 임대인의 권리
● 임대료 인상을 요구할 수 있다.
임대료 조정이 필요한 경우 5% 이내에서 인상을 요구할 수 있으며, 계약기간은 최소 1년 단위로 체결이 가능하다.
● 계약갱신 요구를 거절할 수 있다.
임차인이 임대료를 3회 이상 연체하거나 임대인의 동의 없이 임의로 전대하는 등의 특별한 사유가 있으면 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있다. (3회 연체는 연속하지 않아도 된다.)
| [상가건물임대차보호법] - 제10조(계약갱신 요구 등) 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우 5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 |
3) 확정일자
‘확정일자’란 건물소재지 관할 세무서장이 임대차계약서의 존재사실을 인정하여 임대차계약서에 기입한 날짜를 말한다.
건물을 임차하고 사업자등록을 한 사업자가 확정일자를 받으면 등기를 한 것과 같은 효력을 가지므로 임차한 건물이 경매나 공매로 넘어갈 때 확정일자를 기준으로 보증금을 우선변제받을 수 있다.
만약, 확정일자를 받아놓지 않으면 임대차계약 체결 후 당해 건물에 근저당권 등이 설정된 경우 우선순위가 밀려 보증금을 받을 수 없는 경우가 생길 수 있다.
따라서 건물을 임차하여 사업을 하는 경우에는 사업자등록을 신청할 때 임대차계약서에 확정일자를 받아 두는 것이 좋다.
※ 상가임대차보호법 관련 자세한 문의는 법무부 또는 대한법률구조공단에 문의하시길 추천합니다.
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| 법무부(법무심의관실): 02-2110-3164 | 대한법률구조공단: 국번없이 132 |
2. FAQ (자주 하는 질문)
1) 환산보증금 초과 시라는 의미는 무엇인가요?
☞ 상가건물임대차보호법의 규정을 적용받기 위해서는 지역별로 환산보증금의 최대치를 초과해서는 안된다고 봅니다.
(상기 지역별 환산보증금 표 참조)
2) 환산보증금 어떻게 계산하나요?
☞ 상가 임대차계약서 상의 보금금액 + (월세 x 100) 으로 계산합니다.
참고로 월세의 부가가치세와 권리금 등의 별도 비용은 환산보증금에서 제외됩니다.
(단, 계약서 상의 부가가치세 별도라고 표기하는 것이 좋습니다.)
3) 상가 임대차 자동연장은 몇 년 연장되나요?
☞ 상가건물임대차보호법 적용 대상의 경우 자동갱신될 경우 1년 자동연장 되고 이 기간 중에 임차인만 해지를 통고할 수 있습니다.
자동갱신은 계약종료 6개월에서 1개월 사이 쌍방이 갱신여부를 통지하지 않았을 경우에 해당됩니다.
단, 비역별 환산보증금 초과 시에 해당할 경우 민법이 적용되어 임대인이 언제든지 해지 통고할 수 있고 임차인은 통고받은 날로부터 6개월이 지남으로서 효력이 생깁니다.
4) 사무실, 지식산업센터, 공장도 상가임대차보호법 대상이 되나요?
☞ 상가뿐만 아니라 법 제3조 제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 영업용으로 사용하는 임차인은 모두 이 법의 보호를 받을 수 있습니다.
다만, 어린이집 등 사업자등록증이 아닌 고유번호증이 교부되는 경우에는 보호 대상이 아닙니다.
5) 임차 기간 10년이 넘어가면 법의 보호를 받을 수 없나요?
☞ 상가 임대차 보호법의 적용을 받을 수는 있지만 계약 갱신 요구권은 없어지기 때문에 임대인이 재계약을 해주지 않으면 퇴실해야 합니다.
-알쓸잡팁-
